Vente d’un bien avant le décès de l’usufruitier : qui décide, et qui touche le prix ?
13 novembre 2026 · 6 min de lecture · Par la rédaction
Un appartement détenu en démembrement, une mère usufruitière, des enfants nus-propriétaires : tant que personne ne bouge, tout va bien. Mais une vente avant le décès de l’usufruitier devient possible dès qu’un besoin de liquidités, un déménagement ou une succession à anticiper rouvre le dossier. Elle suppose des accords précis, et le prix ne se partage ni à parts égales ni au hasard, car chaque option produit des effets très différents pour celui qui encaisse et pour celui qui attend.
En bref
- La vente d’un immeuble détenu en démembrement de propriété nécessite l’accord de tous, c’est-à-dire de l’usufruitier comme des nus-propriétaires.
- Lors d’une vente simultanée, l’article 621 du Code civil répartit le prix selon la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété, sauf accord pour reporter l’usufruit sur le prix.
- Le barème de l’article 669 du Code général des impôts fixe forfaitairement cette valeur selon l’âge de l’usufruitier, de 90 % d’usufruit avant 21 ans à 10 % après 91 ans.
- Si la vente se fait sans l’usufruitier, son droit n’est pas modifié : il garde la jouissance, sauf renonciation expresse.
Qui doit donner son accord pour vendre un bien démembré ?
Pour vendre la pleine propriété, il faut l’accord de tous : de l’usufruitier et de chaque nu-propriétaire. Aucun des deux ne peut céder seul le bien entier, puisque chacun ne détient qu’un droit sur celui-ci.
Ce consentement conditionne le choix de ce qu’on fait du prix. L’article 621 du Code civil prévoit deux voies, et la pratique notariale en décrit trois : répartir le prix selon la valeur des droits, reporter l’usufruit sur le prix sous la forme d’un quasi-usufruit, ou maintenir le démembrement en remployant le prix dans un nouveau bien. Le choix dépend des objectifs des vendeurs, besoin de trésorerie, maintien d’un démembrement ailleurs, question du redevable de l’impôt.
Que devient l’usufruit si la vente se fait sans l’usufruitier ?
Il se maintient. Selon l’article 621 du Code civil, la vente d’un bien soumis à usufruit sans le consentement de l’usufruitier ne modifie pas son droit : il continue à jouir du bien, à moins qu’il n’y ait expressément renoncé. Celui qui acquiert la seule nue-propriété achète donc un bien dont la jouissance reste à l’usufruitier.
Comment se répartit le prix de vente lorsque tout le monde vend ?
Le prix se répartit entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon la valeur respective de leurs droits, sauf accord pour reporter l’usufruit sur le prix. Trois solutions sont possibles :
| Option | Effet sur le prix | Point d’attention |
|---|---|---|
| Répartition selon la valeur des droits | L’usufruitier et le nu-propriétaire encaissent chacun leur part immédiatement | Chacun est imposé sur sa part de plus-value |
| Report de l’usufruit sur le prix (quasi-usufruit) | L’usufruitier peut disposer de la somme | Il doit la restituer à son décès ; le nu-propriétaire détient une créance sur la succession |
| Remploi du prix dans un autre bien | Le démembrement se reporte sur le nouveau bien par subrogation | Utile par exemple quand les usufruitiers changent de résidence principale |
Pour le quasi-usufruit, une clause d’indexation protège le nu-propriétaire de la dépréciation monétaire. La dette n’est déductible de la succession que si elle résulte d’un acte authentique ou d’un acte sous seing privé ayant date certaine, et, depuis la loi de finances pour 2024 (article 774 bis du CGI), à condition que l’opération n’ait pas un but principalement fiscal : mieux vaut préciser le but de la convention.
Quel pourcentage revient à l’usufruitier selon son âge ?
Le barème de l’article 669 du CGI donne la valeur de l’usufruit viager en pourcentage de la pleine propriété, selon l’âge révolu de l’usufruitier au jour de l’opération.
| Âge de l’usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans révolus | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans révolus | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans révolus | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans révolus | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans révolus | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans révolus | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Exemple fictif, uniquement pour illustrer le calcul : un bien vendu 300 000 €, avec un usufruitier de 72 ans. Le barème attribue 30 % à l’usufruit, soit 90 000 €, et 70 % à la nue-propriété, soit 210 000 €. Avec un usufruitier de 85 ans, la répartition serait de 60 000 € pour l’usufruit et 240 000 € pour la nue-propriété.
Le barème n’est pas obligatoire : il fixe forfaitairement la valeur, et une méthode économique, fondée sur le rendement du bien et l’espérance de vie, peut donner une valeur plus élevée. Sur la logique du barème et les règles propres à une donation, voir les articles sur l’article 669 du CGI et le démembrement et sur le barème de l’usufruit selon l’âge du donateur.
Qui paie l’impôt sur la plus-value d’une vente démembrée ?
Cela dépend de l’option choisie. En cas de répartition du prix, chaque titulaire est imposé sur sa part. Un usufruitier qui occupe le bien comme résidence principale est exonéré, et retenir la valeur la plus haute pour son usufruit peut alors exonérer la cession de ce droit.
En cas de quasi-usufruit ou de remploi, le redevable n’est pas clairement défini : la doctrine est partagée et il n’existe pas de jurisprudence. Une convention peut répartir la charge de l’impôt, mais elle ne peut pas désigner le redevable légal ; un transfert de charge non conforme risque d’être requalifié en donation ou en prêt. La solution jugée la moins risquée consiste à répartir la charge de l’impôt selon les droits de chacun.
Questions fréquentes
Le barème est-il le même pour un usufruit à durée fixe ?
Non. Un usufruit à durée fixe est évalué à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans arrondir les périodes incomplètes et sans tenir compte de l’âge de l’usufruitier. Seul l’usufruit viager suit le tableau par tranches d’âge.
Les usufruits successifs comptent-ils dans le calcul de la nue-propriété ?
Seuls les usufruits ouverts à la date de la transmission de la nue-propriété sont pris en compte. Un usufruit qui ne s’ouvrira qu’après le décès du premier usufruitier ne diminue donc pas la valeur retenue.
Faut-il une convention écrite entre usufruitier et nu-propriétaire ?
Elle est recommandée : l’auteur d’un article de la chambre des notaires de la Gironde conseille de consigner par écrit l’option retenue. Elle fixe la répartition du prix, la clause d’indexation éventuelle et le but de l’opération, ce qui compte pour la déduction de la dette de restitution à la succession.
Que doit rendre l’usufruitier au titre du quasi-usufruit ?
Il peut disposer de la somme reçue, mais il doit la restituer à son décès. Le nu-propriétaire détient alors une créance sur la succession, dont la déduction dépend de la forme de l’acte et du but de l’opération.
Quel âge retenir pour appliquer le barème ?
L’âge de l’usufruitier lors de la transmission, en années entièrement accomplies. Le barème indique « révolus » pour chaque tranche, et un usufruitier de 72 ans relève de la tranche de 71 à 80 ans.
Sources
Sources consultées le 31 octobre 2026, présentées sans liens cliquables.
- Légifrance, « Article 621, Code civil ». Adresse : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006429647
- Légifrance, « Article 669, Code général des impôts ». Adresse : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006310173/
- Direction générale des finances publiques, BOFiP-Impôts, « ENR, Mutations à titre gratuit, barème de l’article 669 », BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, version du 23 décembre 2013. Adresse : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2323-PGP.html/identifiant=BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50-20131223
- Chambre des notaires de la Gironde, « Comment répartir le prix de vente d’un bien démembré ? », chambre-gironde.notaires.fr, 19 avril 2024. Adresse : https://chambre-gironde.notaires.fr/2024/04/19/repartition-prix-vente-bien-demembre/
