On croit souvent que le barème de l’usufruit est un simple tableau fiscal figé, alors que l’âge du donateur peut déplacer très fortement la base taxable d’une donation. C’est exactement là que le barème de l’usufruit devient décisif : un anniversaire peut faire basculer la valeur de la nue-propriété de 10 points. Entre la logique civile, la logique fiscale et les cas d’usufruit temporaire, beaucoup de lecteurs mélangent les règles. Et cette confusion peut coûter cher au moment de transmettre un bien, ou faire signer un acte mal calibré.
Les points à retenir :
- Pour une donation avec réserve d’usufruit, l’article 669 du Code général des impôts impose un barème fiscal par âge : plus l’usufruitier est âgé, moins son usufruit vaut, et plus la nue-propriété taxable augmente.
- Le barème viager va de 90 % d’usufruit avant 21 ans à 10 % après 91 ans ; à 79 ans, l’usufruit vaut 30 % et la nue-propriété 70 %.
- Sur un bien de 200 000 €, un donateur de 79 ans transmet fiscalement une nue-propriété de 140 000 €, qui sert d’assiette aux droits de donation.
- Pour un usufruit temporaire, la valeur fiscale est de 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans ; un usufruit de 15 ans vaut donc 46 %.
- Ces règles sont générales et ne remplacent pas un conseil personnalisé : avant une donation, une vente démembrée ou une clause de réversion, il faut faire valider l’opération par un notaire.
Quel barème s’applique selon l’âge ?
Le calcul fiscal ne se fait pas au jugé. Pour les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière, la valeur de l’usufruit viager est obligatoirement déterminée par le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts. C’est la règle rappelée par Notaires de France.
Le principe est simple à lire, mais ses effets sont lourds. Plus l’usufruitier avance en âge, plus la valeur de son droit diminue. En miroir, la valeur de la nue-propriété augmente. C’est cette part de nue-propriété qui sert souvent de base taxable lors d’une donation avec réserve d’usufruit.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Ce tableau sert à une chose très concrète : transformer la pleine propriété d’un bien en deux valeurs fiscales opposables. Si un logement vaut 300 000 € et que l’usufruitier a 58 ans, la valeur de l’usufruit est de 50 %, soit 150 000 €, et la nue-propriété vaut aussi 150 000 €.
Pourquoi l’anniversaire change le coût fiscal ?
Le point qui compte n’est pas l’année de naissance en elle-même, mais la tranche d’âge atteinte au jour de l’opération. Une donation signée avant ou après un changement de tranche ne produit pas la même assiette fiscale. C’est pour ça qu’un dossier transmis « dans les prochains mois » peut en réalité changer de coût.
Prenons deux cas sur un bien de 250 000 €. À 67 ans, l’usufruit entre dans la tranche des moins de 71 ans, donc 40 %, soit 100 000 €. La nue-propriété vaut 60 %, soit 150 000 €. Si le même acte est signé après l’entrée dans la tranche suivante, la nue-propriété passe à 70 %, soit 175 000 €. Rien n’a changé sur le bien. Seul l’âge a bougé, et l’assiette imposable grimpe de 25 000 €.
Du coup, l’âge du donateur n’est pas un détail administratif. Il pilote la répartition fiscale entre le droit d’usage conservé et la valeur transmise. Pour comprendre ce que cette ventilation produit au moment d’une transmission, vous pouvez aussi lire ce que l’article 669 du CGI impose au moment d’un démembrement.
Comment calculer la nue-propriété taxable ?
Le calcul se fait en deux temps. D’abord, on retient la valeur de la pleine propriété du bien. Ensuite, on applique le pourcentage de nue-propriété correspondant à l’âge de l’usufruitier au jour de l’acte. Cette valeur devient l’assiette sur laquelle seront calculés les droits de donation.
Exemple officiel repris par Notaires de France : un père de 79 ans donne à son fils un appartement de 200 000 €. À cet âge, l’usufruit vaut 30 % et la nue-propriété 70 %. La nue-propriété taxable est donc de 140 000 €.
Voici le calcul pas à pas :
- Valeur du bien en pleine propriété : 200 000 €
- Âge de l’usufruitier : 79 ans
- Valeur fiscale de l’usufruit : 30 %, soit 60 000 €
- Valeur fiscale de la nue-propriété : 70 %, soit 140 000 €
C’est ce montant de 140 000 € qui sert de base aux droits. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans taxation supplémentaire, conformément au CGI, article 1133, rappelé par Notaires de France.
Usufruit temporaire, la règle des 23 %
Quand le droit est constitué pour une durée fixe, on ne regarde plus d’abord l’âge mais la durée prévue. Fiscalement, l’usufruit temporaire est évalué à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans. C’est une règle à part, très utilisée quand on organise une transmission temporaire de revenus ou une opération patrimoniale calibrée sur une durée connue.
Un usufruit de 15 ans vaut donc 46 % de la pleine propriété. La nue-propriété vaut alors 54 %. Sur un bien de 200 000 €, cela donnerait un usufruit fiscal de 92 000 € et une nue-propriété de 108 000 €.
Mais il y a une limite à ne pas rater. Notaires de France précise que, pour l’impôt, on vérifie que cette valeur n’excède pas celle de l’usufruit viager. Si un donateur de 78 ans constitue un usufruit temporaire de 15 ans, le calcul par durée donnerait 46 %, alors que son usufruit viager ne vaut que 30 %. C’est la valeur viagère de 30 % qui doit être retenue. Beaucoup se trompent ici.
Le barème fiscal n’est pas la valeur économique
Le tableau fiscal sert au calcul des impôts. Il ne dit pas forcément la vraie valeur économique du droit entre deux parties. Sur le plan civil, dans une vente ou un partage, les parties peuvent retenir une autre valorisation fondée sur le revenu tiré du bien, la durée probable de détention, les tables de mortalité et un taux d’actualisation.
Notaires de France donne un exemple parlant : avec une évaluation économique, l’usufruit d’une femme de 71 ans peut être supérieur à celui d’un homme de 80 ans. Fiscalement, pourtant, ces deux situations tomberaient dans la même tranche de 30 % si elles relevaient du même barème viager. C’est exactement pour cela qu’il ne faut pas mélanger valeur civile et valeur fiscale.
En pratique, on peut donc avoir deux chiffres différents pour un même droit : l’un pour l’acte entre parties, l’autre pour le fisc. Le second est imposé pour les droits de donation ou de succession. Le premier peut être plus fin, mais il ne remplace pas le barème fiscal pour le calcul des impôts.
Donation avec réserve d’usufruit, ce que le donateur garde
Dans une donation avec réserve d’usufruit, le donateur ne donne pas tout. Il transmet la nue-propriété et conserve le droit d’habiter le bien ou d’en percevoir les loyers. C’est le montage classique pour anticiper une transmission sans se déposséder de l’usage ou des revenus.
Ce montage a un intérêt civil et fiscal. Civil, parce qu’il permet de rester dans le logement ou d’en garder les fruits. Fiscal, parce que les droits de donation portent sur la seule nue-propriété. Et à l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété se reconstitue chez le nu-propriétaire sans formalité particulière et sans taxation supplémentaire.
Attention quand même à la suite. Si le bien doit être vendu en pleine propriété, l’accord de tous est nécessaire : usufruitier et nu-propriétaire. En revanche, chacun peut vendre son droit séparément. Le nu-propriétaire peut céder sa nue-propriété ; l’usufruitier peut céder son usufruit. Si vous êtes dans ce cas, le détour par le notaire n’est pas une option de confort. C’est la pièce centrale de l’opération.
Ce que beaucoup confondent avec l’IFI
Le démembrement ne produit pas les mêmes effets sur tous les impôts. Pour les droits de donation, on taxe la nue-propriété transmise. Pour l’IFI, Notaires de France rappelle autre chose : l’usufruitier reste redevable de l’impôt sur la fortune immobilière sur la valeur de la pleine propriété du bien, en application de l’article 968 du CGI.
Autrement dit, une donation avec réserve d’usufruit peut réduire le coût fiscal de la transmission, sans alléger l’IFI du donateur usufruitier sur ce point précis. C’est une confusion classique. Beaucoup raisonnent comme si la baisse de la base taxable en donation valait pour tous les impôts. Ce n’est pas le cas.
Si le patrimoine est important, si le bien est détenu via des parts de SCI ou si une clause de réversion d’usufruit est prévue, il faut faire relire l’opération avant signature. Ces informations sont générales ; elles ne constituent pas un conseil patrimonial personnalisé. Avant toute décision importante, faites valider le schéma par un notaire, un conseiller en gestion de patrimoine ou un professionnel du chiffre selon le cas.
Questions fréquentes
Quel âge retenir pour appliquer le barème ?
On retient l’âge de l’usufruitier au jour de l’opération, par exemple le jour de la donation ou de la vente. On ne raisonne pas sur l’année civile, ni sur l’âge atteint quelques mois plus tard. Un changement de tranche au moment de la signature suffit à modifier la valeur fiscale.
Le barème change-t-il tous les ans ?
Non. Le barème fiscal utilisé pour l’usufruit viager est celui de l’article 669 du CGI, inchangé dans les sources consultées. Ce qui varie dans la pratique, c’est l’âge de l’usufruitier au moment de l’acte, pas le tableau lui-même.
Peut-on vendre un bien démembré sans l’accord de l’autre ?
Pas la pleine propriété. Pour vendre le bien entier, l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire est nécessaire. En revanche, chacun peut vendre son droit séparément : l’usufruit d’un côté, la nue-propriété de l’autre.
Une donation avec réserve d’usufruit supprime-t-elle tout impôt au décès ?
Elle ne supprime pas tout impôt partout, mais elle évite une nouvelle taxation sur la reconstitution de la pleine propriété au décès de l’usufruitier. La transmission fiscale principale a déjà été traitée lors de la donation initiale sur la base de la nue-propriété. C’est un point fort du montage.
Comment est évalué un droit d’usage et d’habitation ?
Fiscalement, le droit d’usage et d’habitation est évalué à 60 % de la valeur de l’usufruit viager. Ce n’est donc pas la même chose que l’usufruit. Et ce droit est plus limité, car il est en principe strictement personnel et ne permet pas de louer le bien.
La réversion d’usufruit décale-t-elle la pleine propriété ?
Oui. Avec une clause d’usufruit successif, un second usufruitier prend le relais au décès du premier. Le nu-propriétaire ne retrouve alors la pleine propriété qu’au deuxième décès, pas au premier.
Le nu-propriétaire peut-il demander le partage comme en indivision ?
Non. Le démembrement n’est pas une indivision. L’usufruitier et le nu-propriétaire ont des droits de nature différente sur le même bien et ne peuvent pas demander le partage entre eux comme des coindivisaires.
Sources
Sources consultées le 11 octobre 2026.
Informations vérifiées à cette date ; des évolutions ultérieures sont possibles. Vérifiez auprès de la source officielle.
- www.notaires.fr/fr/donation-succession/donation/lusufruit
- www.notaires.fr/fr/donation-succession/donation/la-donation-avec-reserve-d%E2%80%99usufruit