Article 669 du CGI : ce que ce texte impose au moment d’un démembrement

On croit souvent que le démembrement se négocie librement entre les parties. En pratique, dès qu’il faut calculer des droits fiscaux, l’article 669 du CGI impose une clé de valeur entre usufruit et nue-propriété. C’est là que beaucoup hésitent : ce barème vaut-il seulement pour une donation, aussi pour une vente, et que change-t-il concrètement dans l’acte et la facture fiscale ? Reste à savoir quand il s’impose, comment il se calcule et dans quels cas il ne suffit pas à régler la répartition économique réelle.

Que dit exactement l’article 669 du CGI ?

L’article 669 du Code général des impôts fixe une méthode forfaitaire d’évaluation. Son rôle est simple : attribuer une valeur fiscale à l’usufruit et à la nue-propriété quand la pleine propriété est démembrée.

Le texte distingue deux cas. D’un côté, l’usufruit viager, lié à la durée de vie de l’usufruitier. De l’autre, l’usufruit à durée fixe. Dans sa version codifiée sur Légifrance, l’article 669, II prévoit que l’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de 10 ans, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier.

Le barème de l’usufruit viager par âge

Pour un usufruit viager, l’âge de l’usufruitier commande tout. Plus il est jeune, plus son droit de jouissance est valorisé fiscalement. Et plus il avance en âge, plus la nue-propriété prend de la valeur.

Le barème légal n’a pas bougé depuis longtemps. Il faut le lire correctement, tranche par tranche, sans inverser usufruit et nue-propriété. L’erreur classique est sur les 61 à 70 ans : l’usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %, pas l’inverse.

Exemple concret. Un parent de 65 ans donne à son enfant la nue-propriété d’un bien de 400 000 €. La tranche 61-70 ans s’applique. Fiscalement, l’usufruit vaut 160 000 € et la nue-propriété 240 000 €. C’est cette base de 240 000 € qui sert au calcul des droits de donation.

Avec l’abattement en ligne directe de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, les droits ne portent plus que sur 140 000 €. Et au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue sans droits de succession supplémentaires sur cette réunion.

Comment fonctionne l’usufruit temporaire à 23 % ?

Quand le droit est accordé pour une durée fixée à l’avance, le calcul change complètement. L’âge de l’usufruitier ne compte plus. Le texte retient 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans, sans fraction.

Concrètement, cela donne trois repères simples. Jusqu’à 10 ans, l’usufruit vaut 23 %. De 11 à 20 ans, 46 %. De 21 à 30 ans, 69 %. C’est très utilisé sur des montages de parts démembrées, en particulier sur des parts de SCPI. Mais attention à une confusion fréquente : cette clé est fiscale ; la clé commerciale appliquée par un vendeur peut être différente.

À quel moment ce barème s’impose-t-il vraiment ?

Le point central, c’est la portée fiscale du texte. Ce barème s’impose pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, donc en donation et en succession. Il sert aussi de base pour les droits d’enregistrement lorsqu’un acte taxable porte sur des droits démembrés.

Il faut donc l’avoir en tête dès la préparation de l’acte. Sur impots.gouv.fr, la page consacrée au don manuel rappelle que la valeur des biens meubles donnés en nue-propriété ou en usufruit est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier et que le barème légal prévu à l’article 669 du CGI permet de les évaluer. Le sujet n’est pas théorique : si l’acte retient une autre clé pour la base fiscale, l’administration peut redresser.

Ce que l’article 669 change dans une donation

Dans une donation avec réserve d’usufruit, ce texte réduit immédiatement la base taxable transmise. C’est le levier le plus connu. Le parent garde la jouissance du bien ou ses revenus, tandis que l’enfant reçoit la nue-propriété sur une base fiscale inférieure à la pleine propriété.

Il faut aussi regarder la mécanique déclarative. Pour un don manuel, impots.gouv.fr précise que, depuis le 1er janvier, la déclaration doit en principe être faite en ligne via l’espace sécurisé du donataire. Et la date d’enregistrement de la déclaration sert à calculer le délai de 15 ans pour le bénéfice des abattements. Ce délai compte énormément quand on organise des transmissions échelonnées.

Autre point pratique : l’évaluation retient la plus élevée entre la valeur au jour de la déclaration et celle au jour de la remise matérielle pour les dons manuels. Quand le bien transmis est démembré, cette valeur est ensuite ventilée entre usufruit et nue-propriété par le barème fiscal.

Vente d’un bien démembré, le barème ne règle pas tout

Lorsqu’un bien entier est vendu alors qu’il est démembré, l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire est indispensable. C’est une règle civile de base. Mais la vraie difficulté arrive juste après : comment répartir le prix ?

Le barème fiscal de l’article 669 donne une référence pour la fiscalité. Il ne suffit pas toujours à solder la question économique entre les parties. C’est encore plus vrai sur des parts sociales ou des parts de SCI. Une décision de la Cour de cassation du 19 septembre 2024 a rappelé qu’en l’absence de convention particulière, le produit distribué après vente d’actifs immobiliers d’une SCI à parts démembrées relevait d’une mécanique civile distincte, avec quasi-usufruit sur les sommes distribuées.

Traduction concrète : pour les impôts, le barème s’impose. Pour la répartition effective du prix ou des sommes, il faut un acte bien rédigé. Sinon, le conflit arrive vite. Et là, le gain fiscal du départ pèse moins lourd que le contentieux qui suit.

Quelle est l’imposition applicable à l’usufruit ?

L’usufruit donne en principe le droit de jouir du bien et d’en percevoir les fruits. Sur un bien locatif, cela veut dire les loyers. Sur des parts, cela peut viser des distributions. Fiscalement, l’usufruitier est donc souvent celui qui supporte l’imposition sur les revenus produits par le bien.

Mais il ne faut pas tout mélanger. L’article 669 ne dit pas qui paie l’impôt sur le revenu au quotidien. Il fixe une valeur fiscale pour l’usufruit et la nue-propriété au moment d’un événement taxé, comme une donation, une succession ou certains enregistrements d’acte. C’est un barème de valorisation, pas un mode d’imposition générale des revenus.

Le vrai piège, fiscal d’un côté, économique de l’autre

Le démembrement attire parce qu’il permet de transmettre plus tôt et souvent avec une base taxable réduite. C’est vrai. Mais l’erreur la plus coûteuse consiste à croire que la clé fiscale est aussi la clé économique universelle.

Sur des opérations de marché, par exemple des parts démembrées, le prix d’achat peut être fixé avec une autre logique, liée au rendement attendu et à la durée. On peut donc avoir une clé commerciale différente de la clé fiscale. Il faut le savoir dès le départ, sinon on compare de mauvais chiffres et on pense faire une bonne affaire alors qu’on mélange prix d’acquisition, base taxable et valeur civile.

Le bon réflexe est simple. Faites chiffrer l’opération sur trois plans séparés : la valeur fiscale au sens de l’article 669, la répartition économique réelle entre les parties, et l’impact civil en cas de vente ou de décès. Ce sont trois sujets voisins, pas un seul.

Questions fréquentes

Le barème de l’article 669 du CGI est-il obligatoire ?

Oui, pour la valorisation fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété lors des droits de mutation et des droits d’enregistrement. On ne choisit pas librement une autre clé dans l’acte pour réduire la base taxable. En revanche, cela n’empêche pas de prévoir une autre logique économique entre les parties pour le prix réel, si le cadre juridique le permet.

Quelles sont les conséquences de la vente d’une maison en démembrement ?

La vente de la pleine propriété exige l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Ensuite, il faut organiser la répartition du prix ou prévoir un remploi, faute de quoi les désaccords sont fréquents. Le barème fiscal ne remplace pas cette organisation contractuelle.

Quels sont les inconvénients du démembrement de propriété ?

Le premier risque est pratique : deux titulaires de droits différents doivent coexister sur le même bien. Le second est rédactionnel : si l’acte prévoit mal la vente future, les travaux, les revenus ou le sort du prix, le montage devient source de blocage. Fiscalement, un bon schéma mal rédigé reste un mauvais dossier.

Le barème s’applique-t-il aussi à un don manuel ?

Oui, quand le don porte sur des biens meubles transmis en usufruit ou en nue-propriété. impots.gouv.fr l’indique clairement : la valeur est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier grâce au barème légal de l’article 669. Depuis le 1er janvier, la déclaration du don manuel doit en principe être faite en ligne.

Comment calcule-t-on la nue-propriété d’un bien de 300 000 € ?

Il faut partir de la tranche d’âge de l’usufruitier ou de la durée si l’usufruit est temporaire. Si l’usufruitier a entre 71 et 80 ans, l’usufruit vaut 30 % et la nue-propriété 70 %. Sur 300 000 €, la nue-propriété vaut donc 210 000 €.

Le texte change-t-il pour une personne morale usufruitière ?

Le barème fiscal reste celui de l’article 669 pour la valorisation. Mais sur le plan civil, l’usufruit accordé à une personne morale ne peut pas dépasser 30 ans. Cette limite change la construction de l’opération et pèse directement sur la rédaction de l’acte.

Sources

Sources consultées le 30 septembre 2026.

Informations vérifiées à cette date ; des évolutions ultérieures sont possibles. Vérifiez auprès de la source officielle.

1. www.impots.gouv.fr/particulier/don-manuel
2. www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006310173/2022-10-21